但未對從價計征房產(chǎn)稅的營改增協(xié)調(diào)困惑予以明白。因為小范圍納稅人外購房屋，【財稅知識】營改增對一般納稅人從價計征房產(chǎn)稅的影響，現(xiàn)行房產(chǎn)稅按照應(yīng)稅房產(chǎn)的運用現(xiàn)象采取從價是什么，財政部契稅個人所得稅增值稅依據(jù)根據(jù)土地情況方式通知，下面是【財稅知識】營改增對一般納稅人從價計征房產(chǎn)稅的影響！

現(xiàn)行房產(chǎn)稅按照應(yīng)稅房產(chǎn)的運用現(xiàn)象采取從價計征與從租計征兩種計稅模式?！敦斦课覈悇?wù)總局對于營改增后契稅房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)困惑的通知》（財稅〔2019〕43號）對從租計征模式下租金款入的價稅別離作出了要求，但未對從價計征房產(chǎn)稅的營改增協(xié)調(diào)困惑予以明白。因為小范圍納稅人外購房屋，或購進(jìn)貨物、設(shè)計代辦與建筑代辦可使用的自建房屋，或購進(jìn)貨物、設(shè)計代辦與建筑代辦等對房屋進(jìn)行改建、擴建、修理、裝璜,其取得的增值稅公用發(fā)票注明的增值稅稅款還有增值稅一般發(fā)票注明價款中包含的增值稅稅款，均應(yīng)計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。故營改增不對其從價計征房產(chǎn)稅的交納發(fā)生后果。本文聯(lián)合案例分析營改增對普通納稅人從價計征房產(chǎn)稅帶來的后果。

一、營改征對應(yīng)稅房產(chǎn)原值確認(rèn)的后果及協(xié)調(diào)

（一）取得增值稅一般發(fā)票時應(yīng)稅房產(chǎn)原值的確認(rèn)

普通納稅人取得應(yīng)稅房產(chǎn)時收到轉(zhuǎn)讓方開具的發(fā)票為增值稅一般發(fā)票的，一般發(fā)票注明價款中包含的增值稅稅款因沒辦法抵扣，應(yīng)計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。

（二）取得增值稅公用發(fā)發(fā)票時應(yīng)稅房產(chǎn)原值的確認(rèn)

普通納稅人取得應(yīng)稅房產(chǎn)時收到轉(zhuǎn)讓方開具的發(fā)票為增值稅公用發(fā)票，且公用發(fā)票注明的出項稅額能夠抵扣時，應(yīng)稅房產(chǎn)原值當(dāng)然根據(jù)公用發(fā)票注明的不含稅價款予以確認(rèn)。

普通納稅人取得應(yīng)稅房產(chǎn)時收到轉(zhuǎn)讓方開具的發(fā)票為增值稅公用發(fā)票，但公用發(fā)票注明的出項稅額不得抵扣的，按照財會〔2019〕22號文件及《企業(yè)會計原則》、《小企業(yè)會計原則》要求，計征房產(chǎn)稅的房屋原值當(dāng)然包括不得抵扣的出項稅額。按照現(xiàn)行要求，普通納稅人外購、建成（含改建、擴建、修理、裝璜，下同）可使用的繁難計稅辦法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利等的房屋不得抵扣出項稅額。此外，，普通納稅人外購、建成的房屋可使用的前述不得抵扣用處以外別的用處，但因取得的增值稅公用發(fā)票開具不滿足要求、超越認(rèn)證或確認(rèn)限定時間、虛開等起因不得抵扣的出項稅額也當(dāng)然計入應(yīng)稅房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。

例1：某機構(gòu)為增值稅普通納稅人，2019年7月外購一棟辦公樓公用于免征增值稅項目，增值稅公用發(fā)票上注明的價款為1 000萬元，增值稅110萬元，房產(chǎn)原值減除比例為30%。

該機構(gòu)2019年下半年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝（1000+110）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝4.662（萬元）

須留意的是，納稅人自建公用于繁難計稅辦法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利房屋的，其為建成這些項目所購進(jìn)貨物、設(shè)計代辦與建筑代辦等支付的不得抵扣的出項稅額已在建成流程中記入了“在建工程”等科目，并在房屋到達(dá)預(yù)約可運用狀態(tài)后結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”等科目，故自建公用于前述項目的房屋，其原值已包含前述不得抵扣的出項稅額，不需另行加計。

例2：某機構(gòu)為增值稅普通納稅人，2019年7月外購一批資料及建筑代辦可使用的辦公樓的修理，增值稅公用發(fā)票上注明的資料價款為100萬元，增值稅17萬元；修理價格100萬元，增值稅11萬元，當(dāng)月完工。該辦公樓公用于免征增值稅項目，修理前原值1 000萬元，房產(chǎn)原值減除比例為30%。

該機構(gòu)2019年下半年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝（1000＋100＋17＋100＋11）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝5.1576（萬元）

（三）轉(zhuǎn)讓方被核定征稅時取得應(yīng)稅房產(chǎn)原值的確認(rèn)

按照財稅〔2019〕36號文件要求，貨物銷售方、無形資產(chǎn)及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方申消息的增值稅計稅依據(jù)顯著偏低且無正當(dāng)商業(yè)目的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其增值稅計稅依據(jù)。按照財稅〔2019〕43號文件要求，稅務(wù)機關(guān)核定的計稅依據(jù)為不含稅價。跟前金稅三期中設(shè)置的開票規(guī)則為：若被核定計稅依據(jù)的業(yè)務(wù)當(dāng)然征收增值稅，則稅務(wù)機關(guān)代開的增值稅公用發(fā)票與一般發(fā)票都依據(jù)核定的計稅依據(jù)數(shù)額開具，并在備注欄注明理論成交費用。假如該項業(yè)務(wù)免征增值稅，則無論納稅人申消息的計稅依據(jù)是否偏低均按其申消息的成交費用開具增值稅一般發(fā)票。因為金稅三期中開票規(guī)則的設(shè)置和《發(fā)票管理方法》第三條對于發(fā)票是“買賣雙方收付款項憑據(jù)”的定義不一樣，且應(yīng)稅和免稅開票規(guī)則有了差別，這使得稅務(wù)機關(guān)核定房屋銷售方（轉(zhuǎn)讓方）增值稅計稅依據(jù)情景下，購入房屋方依據(jù)發(fā)票落實應(yīng)稅房產(chǎn)原值時極易呈現(xiàn)謬誤。

基于之上現(xiàn)象，普通納稅人外購房屋，在稅務(wù)機關(guān)核定銷售方（轉(zhuǎn)讓方）增值稅計稅依據(jù)的情景下，應(yīng)稅房產(chǎn)的原值依據(jù)之下規(guī)則落實：

（1）資產(chǎn)的銷售方（轉(zhuǎn)讓方）當(dāng)然交納增值稅，普通納稅人取得稅務(wù)機關(guān)代開增值稅公用發(fā)票的，當(dāng)然按照公用發(fā)票備注欄注明的理論成交費用聯(lián)合出項稅額的抵扣現(xiàn)象落實應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

出項稅額能夠抵扣的，應(yīng)稅房產(chǎn)原值＝公用發(fā)票備注欄注明的理論成交費用－能夠抵扣的出項稅額

出項稅額不可以抵扣的，應(yīng)稅房產(chǎn)原值＝公用發(fā)票備注欄注明的理論成交費用

（2）資產(chǎn)的銷售方（轉(zhuǎn)讓方）當(dāng)然交納增值稅，納稅人取得稅務(wù)機關(guān)代開的增值稅一般發(fā)票的，當(dāng)然按照一般發(fā)票備注欄注明的理論成交費用落實應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

（3）資產(chǎn)的銷售方（轉(zhuǎn)讓方）免征增值稅，納稅人取得稅務(wù)機關(guān)代開的增值稅一般發(fā)票的，當(dāng)然按照一般發(fā)票注明的數(shù)額落實應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

例3：A機構(gòu)向李某購置其自建的門面房一間，雙方商定的含稅銷售額 80 萬元。落實A機構(gòu)不一樣現(xiàn)象下購入門面房的原值。

（1）稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定李某轉(zhuǎn)讓費用顯著偏低且沒能正當(dāng)商業(yè)目的，核定李某轉(zhuǎn)讓門面房的計稅費用100 萬元（不含稅），增值稅征收率5%，A機構(gòu)取得稅務(wù)機關(guān)代開的增值稅公用發(fā)票。

李某應(yīng)納增值稅=1000000×5%= 50000元

增值稅公用發(fā)票注明不含稅價款數(shù)額=1000000-50000=950000元

公用發(fā)票備注欄注明理論成交費用為（含稅）80萬元

出項稅額可抵扣現(xiàn)象下門面房原值＝800000－50000＝750000元

出項稅額不可抵扣現(xiàn)象下門面房原值＝800000元

（2）稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定費用李某轉(zhuǎn)讓顯著偏低且沒能正當(dāng)商業(yè)目的，核定李某轉(zhuǎn)讓門面房的計稅費用100 萬元（不含稅），增值稅征收率5%，A機構(gòu)取得稅務(wù)機關(guān)代開的增值稅一般發(fā)票。

李某應(yīng)納增值稅=1000000×5%=50000元

增值稅一般發(fā)票注明的價款＝100萬元

一般發(fā)票備注欄注明理論成交費用為（含稅）80萬元

門面房原值＝80萬元

（3）二手房估計系統(tǒng)中李某轉(zhuǎn)讓門面房的估計費用為100 萬元（不含稅），假設(shè)李某轉(zhuǎn)讓門面房免征增值稅，A機構(gòu)取得稅務(wù)機關(guān)代開的增值稅一般發(fā)票。

增值稅一般發(fā)票注明的價款＝80萬元

門面房原值＝80萬元

二、應(yīng)稅房產(chǎn)用處轉(zhuǎn)換對房產(chǎn)原值的后果

（1）按照財會〔2019〕22號文件要求，已抵扣出項稅額的房屋轉(zhuǎn)為公用于繁難計稅辦法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利甚至個人消費的，按現(xiàn)行增值稅制度要求不得從銷項稅額中抵扣的出項稅額，應(yīng)計入“固定資產(chǎn)”等科目。此種現(xiàn)象下，計稅房產(chǎn)原值當(dāng)然作相對的調(diào)增。按照《房地產(chǎn)出項稅額按時間抵扣暫行方法》（我國稅務(wù)總局公開宣告2019年第15號）要求，前述不得抵扣的出項稅額按之下公式計算：

不得抵扣的出項稅額＝（已抵扣出項稅額＋待抵扣出項稅額）×房地產(chǎn)凈值率

房地產(chǎn)凈值率＝（房地產(chǎn)凈值÷房地產(chǎn)原值）×100%。

房地產(chǎn)凈值，是指納稅人按照財務(wù)會計制度計提折舊后的余額。

例4：2019 年 6 月 5 日，A機構(gòu)購入一棟辦公樓，取得增值稅公用發(fā)票并認(rèn)證通過，公用發(fā)票上注明的數(shù)額為 10 000 萬元，增值稅額 1 100萬元。該辦公樓既可使用的增值稅應(yīng)稅項目，又可使用的增值稅免稅項目。該納稅人根據(jù)固定資產(chǎn)管理該辦公樓，分10 年計提折舊，無殘值。2019 年10 月A將該辦公樓扭轉(zhuǎn)用處，公用于增值稅免稅項目。房產(chǎn)原值扣除比例為30%。

①房地產(chǎn)凈值率＝〔10000－10000÷（10×12）×16〕÷10 000 ＝86.67%

②不得抵扣的出項稅額＝1100×86.67%＝953.37（萬元）

③該廠房2019年當(dāng)然交納的房產(chǎn)稅

＝10 000×（1-30%）×1.2%×9÷12＋（10 000＋95資質(zhì)轉(zhuǎn)讓3.37）×（1-30%）×1.2%×3÷12＝86（萬元）

（2）按照財會〔2019〕22號文件要求，原不得抵扣且未抵扣出項稅額的房屋，因扭轉(zhuǎn)用處等可使用的允許抵扣出項稅額的應(yīng)稅項目的，應(yīng)按允許抵扣的出項稅額，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（出項稅額)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”等科目。此種現(xiàn)象下，計稅房產(chǎn)原值應(yīng)作相對調(diào)減。按照我國稅務(wù)總局公開宣告2019年第15號的要求，前述可抵扣的出項稅額按之下公式計算：

可抵扣出項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的出項稅額×房地產(chǎn)凈值率

前述可抵扣出項稅額，應(yīng)取得2019年5月1以后開具的符合法律有作用的的增值稅扣稅憑證。

例5：2019 年 7 月 5 日，B機構(gòu)購進(jìn)一座辦公樓，價款合計2 220 萬元（含稅）。該大樓公用于進(jìn)行技術(shù)開發(fā)運用，取得的款入均為增值稅免稅款入，計入固定資產(chǎn)管理，并于次月開始采用直線法計提折舊，折舊年限10 年，無殘值。7 月 20 日，B機構(gòu)取得該大樓如下3份發(fā)票：增值稅公用發(fā)票一份并認(rèn)證相符，公用發(fā)票注明的數(shù)額為 1 000 萬元，稅額 110 萬元；增值稅公用發(fā)票一份不斷未認(rèn)證，公用發(fā)票注明的數(shù)額為 600 萬元，稅額 66 萬元；增值稅一般發(fā)票一份，一般發(fā)票注明的數(shù)額為 400 萬元，稅額 44 萬元。2019年 7 月，納稅人將該大樓扭轉(zhuǎn)用處，可使用的允許抵扣項目，計算該大樓2019年當(dāng)然交納的房產(chǎn)稅。

①房地產(chǎn)凈值率＝〔2220－2 220÷（10×12）×12〕÷2 220＝90%

②可抵扣出項稅額

納稅人購進(jìn)該大樓時共取得3份增值稅發(fā)票，這里面2份增值稅公用發(fā)票屬于增值稅扣稅憑證，但1份在用處扭轉(zhuǎn)前仍未認(rèn)證相符，屬于不得抵扣的增值稅扣稅憑證。因而，該大樓允許抵扣的增值稅扣稅憑證注明稅額為 110 萬元。

可抵扣出項稅額＝110×90%＝99 （萬元）

③該大樓2019年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝2 220×（1－30%）×1.2%×6÷12＋（2 220－99）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝18.2322（萬元）

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